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Gewerblicher Grundstückshandel: Wann ein Mehrfamilienhaus als mehrere Objekte gilt

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Als privater Grundstückseigentümer weiß man: Wenn man sein Grundstück erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder veräußert, dann wird der Verkaufsgewinn nicht besteuert. Anders sieht es aus, wenn man als Unternehmer ein Betriebsgrundstück veräußert. Der Gewinn ist dann immer steuerpflichtig. In beiden Fällen haben die Veräußerer aber eines gemeinsam: Sie kennen die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Ziemlich ungünstig ist es dagegen, wenn unbekannt ist, ob man seine Immobilie als Unternehmer oder Privatperson veräußert.

So erging es einem Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Kauf wieder veräußerte. Unstrittig war, dass der Gewinn von über 850.000 EUR versteuert werden musste. Aber nach Auffassung des Finanzamts fiel der Veräußerungsgewinn nicht im privaten Bereich an. Denn dadurch, dass sie drei Jahre zuvor bereits ein anderes Grundstück veräußert hatten, überschritten die Eheleute die sogenannte Dreiobjektgrenze. Diese besagt, dass wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, steuerlich als Unternehmer mit gewerblichem Grundstückshandel gilt. Zu der Einkommensteuer kam also Gewerbesteuer dazu.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigte die Auffassung des Finanzamts nicht nur, sondern fügte noch hinzu, dass die Eheleute nicht bloß vier Objekte veräußert hatten, sondern weitaus mehr. Denn alle Objekte waren Mehrfamilienhäuser. Das allein ist zwar noch kein Grund, ein Haus als mehrere Objekte zu betrachten, aber die Komplexe standen auf geteilten Flurstücken. Eine wirtschaftliche Einheit, auf die bei der Betrachtung als ein Objekt abgestellt wird, lag damit nicht mehr vor. Insgesamt zählte das FG daher 15 veräußerte Objekte. Dass alle an ein und denselben Käufer gingen und der Verkauf in einer Urkunde besiegelt worden war, spielte keine Rolle.

Verkauf GmbH-Anteile

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Als Beschenkter hat man es vor dem Finanzamt teilweise nicht leicht, auch nicht beim Verkauf eines GmbH-Anteils. Man muss eine komplizierte Steuererklärung abgeben und Schenkungsteuer bezahlen. Im ärgsten Fall wird die Schenkungsteuer dann noch mit Einkommensteuer belegt. Sie meinen, das geht nicht? Doch: Im deutschen Steuerrecht ist das möglich.

Bestätigt hat das kürzlich das Finanzgericht Nürnberg (FG) – und zwar im Fall eines Gesellschafters, der einen GmbH-Anteil von seinem Vater unentgeltlich übertragen bekommen hatte. Dafür hatte er damals über 300.000 EUR Schenkungsteuer gezahlt. Später veräußerte er diesen Anteil mit Gewinn.

Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich in der Regel durch Abzug der Anschaffungs- und Veräußerungskosten vom Veräußerungspreis. Da der Gesellschafter durch die Schenkung keine Anschaffungskosten hatte, wurden bei der Berechnung die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers – also seines Vaters – angesetzt. Die Schenkungsteuer, die der Sohn entrichtet hatte, wurde dagegen nicht dazugerechnet.

Im Ergebnis musste der Gesellschafter auf die zwar gezahlte, aber nicht als Anschaffungskosten anerkannte Schenkungsteuer im Zuge des Verkaufs noch einmal Einkommensteuer entrichten.

Das hat verschiedene Gründe: Einerseits schreibt das Gesetz vor, dass bei einer unentgeltlichen Übertragung die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers angesetzt werden müssen. Und der Vater hatte ja keine Schenkungsteuer gezahlt. Andererseits sind Personensteuern wie die Schenkungsteuer generell vom Abzug ausgeschlossen. Schließlich hatte der Sohn die Schenkungsteuer nicht aufgewendet, um in den Besitz des GmbH-Anteils zu gelangen; sie war lediglich eine Konsequenz der Schenkung. Wirtschaftlich gesehen war die Schenkungsteuer außerdem keine Gegenleistung für den Erwerb.

Die Doppelbesteuerung im Urteilsfall fand das FG jedenfalls verfassungsrechtlich unbedenklich